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买房后还贷中还没有拿到房产证 如何把房子卖给他人

2015-11-24 来源:
 
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  现在的人呐,太喜新厌旧了,刚买的衣服穿一次就觉得不好看了,刚交的男(女)朋友,转眼就分手了,就连刚买的房子,还没到交房就想卖了买新的,果然是任性!

  最近就经常有人来问帮帮“我买的期房,还没有交房,可不可以卖呢?”,帮帮本来想好好批评一下他的“你娃房产证都还没有拿到,就想卖房子了,哪个瓜娃子来买你的”。

  但是,帮帮去在找专业人士了解了一下,还真有这种“瓜娃子”的存在。

买房后还贷中 还没有拿到房产证 如何把房子卖给他人?

今天帮帮就来给大家讲一讲

  没有房产证的房子怎么交易?

  1情况一:刚交了首付款,还没有办按揭

  这种情况就是开发商还没有到房管局备案,这是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程最简单,也是风险最小的一种情况了。

  2情况二:正在还房贷,还没有交房

  这种情况就比较复杂了,风险也最高,除非是朋友关系,或者是特殊原因,很少有人会在这个阶段买(卖)房子,主要有两种方式可供选择。

  方式一:直接更名

  流程:

  1、卖方将银行的贷款还清

  2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同

  3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续

  4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案

  注意事项:

  1、房子必须还清银行贷款

  2、更名必须取得开发商的同意

  3、买方不能再按揭了,必须全款购买

  这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。

  其实从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定,房产买卖以办理权属转移登记(即“过户”)为准,没有产权证的房产是不可以办理过户的,因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。

  方式二:双方约定等房产证下来再过户

  双方可以先签一份协议,约定首付款项,以及过户时间(房产证下来就立即过户),预付首付款,然后就是等了。等到房产证下来再办理过户,先过房产证,出新证当天再过土地证,过户后再交付尾款。

  第二种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。

  包括:

  个人所得税:总房款的1%

  契税:90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)

  (契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)

  营业税:5.55%

  第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。

  帮帮建议

  1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎,除非是信得过的朋友,能够知根知底。

  2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备,明白风险的存在。

  3、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。

  4、考虑到房价经过一段时间会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。

  相关知识哪些房子没有产权证?

  1、利用集体所有土地开发的房子,也就是所谓的小产权房。

  2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘

  3、未取得规划审批的楼盘

  4、私自变更规划的楼盘

  5、私自改变土地用途的楼盘

  6、土地产权存在纠纷

  7、没有销售许可证又无产权证的房屋

  8、未经验收或验收不合格的房屋

  9、土地或房屋未解除抵押的

  10、开发商未交纳相关税费的

  11、土地、房屋被有关部门司法查封

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